最高法院107年度台上字第1613號民事判決

最高法院107年度台上字第1613號民事判決—最高法院對於袋地通行權之最新見解

一、 案例概述： 

甲乙雙方簽訂不動產買賣契約書，由甲方將土地A賣予建商即乙方，甲方並同意將土地B提供予乙方，作為乙方申請建照、申請水電、瓦斯等相關管路工程，及供人員通行、停車之用。惟嗣後甲方又將土地B出賣予丙方，但丙方卻不同意乙方使用土地B埋設管線及通行之用，乙方遂對甲方及丙方提出訴訟，要求同意乙方使用土地。

甲乙雙方的答辯，就乙方是否有袋地通行權部分，主張法定通行權之立法基礎係為促進袋地之利用，賦予周圍地所有人容忍其通行之義務，並不包含賦予停車空間、作為乙方建案人車出入通路，或使乙方得以指出建築線進而可取得建築執照之用，且停車位之設置亦非建築之必要，乙方顯係為個人商業利益考量而請求通行土地B，已背離法定通行權所欲保護之範疇，不具正當性。

二、 歷審判決結果：

（一） 第一審台灣台北地方法院101年度訴字第3592號民事判決為：

原告之訴駁回，乙方敗訴。 法院見解為：乙方自承與甲方簽立土地A買賣契約當天，甲方有問系爭土地B是否一起買，但價格談不攏，當時買時知道會使用到土地B，不設定地上權之原因是當時收購土地目的在興建建案，認為有土地使用同意書就可以。再查系爭買賣契約第13條第4項約定「本約一切約定對甲乙雙方權利義務之受讓人與繼承人具有同等效力」，顯見乙方不願購買系爭土地B或於其上設定地上權，又可預見甲方有將土地B轉讓之可能，而於系爭買賣契約約定效力及於雙方之受讓人。然甲方卻無權利逕請求丙方交付土地使用同意書、便章及容忍通行及埋設管線等行為，然甲方既未降低成本而採取前開便宜行事之約定，也沒有限制甲方不得將土地B轉讓予不同意乙方使用土地之人，則無從因丙方拒絕因甲乙雙方間債權關係而提出土地使用同意書，逕認甲方及丙方應負何違約之責。

（二） 第二審臺灣高等法院103年度重上字第732號民事判決為：

上訴駁回。 法院見解為：系爭建築基地面積169平方公尺，西側臨接系爭土地，東側臨接153巷道，該巷道為既成道路，可對外連接至和平東路2段，足認系爭建築基地依現況已得通行使用153巷道至公用道路，非與公路無適宜聯絡而不能為通常之使用，乙方主張有人車通行使用系爭土地之權利，丙方不得有任何妨礙行為，委非可採。

（三） 第三審最高法院 107 年度 台上 字第 1613號民事判決為：

原判決廢棄，發回台灣高等法院。 法院見解為：袋地通行權，其主要目的，不僅專為調和個人所有之利害關係，且在充分發揮袋地之經濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益。是袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否能為通常之使用，須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境等因素綜合判斷。倘袋地為建地時，並應考量其坐落建物之防火、防災、避難及安全等需求。乙方所購買的土地A為建地，已計畫供建造房屋使用，其東側臨接153巷道，該巷道最窄寬度僅1.54公尺，至滴水線寬度1.16公尺，為原審認定之事實。則依現狀，系爭建築基地能否為通常之使用，自應調查審認。乃原審未察，徒以系爭建築基地如不設停車空間、如遷移153巷道上之電桿、如經建築師簽證符合規定、如乙方自行退讓所有第663-1地號土地等不確定之事實，謂該地仍得供建築使用，並置乙方主張153巷道無法通行寬度2.5公尺之消防車不論，逕駁回乙方通行系爭土地之請求，尚有未合。

三、 小結： 

綜上所述，最高法院之見解認為，是否可以主張袋地通行權，除了斟酌該袋地的位置、地勢、面積等等客觀條件之外，尚須將該土地的用途、目的、環境等條件一併探究，並非讓袋地與公路有聯絡即已足夠，而必須使袋地達到可以依其目的和用途，進行通常使用的程度。